Oppsummering av fasaderehabiliteringen

Fasaden i Blindernveien 2 og 4 ble rehabilitert i 2014. Rehabilteringen kostet 21,4 mill. kr og ble gjennomført i tråd med det vedtatte budsjettet.

Dette er rapporten fra byggekomitéen som ble lagt fram for årsmøtet i sameiene.

Vi har også lagt ut før/etter-bilder av fasaden.

Byggekomitéen

Styret var overordnet ansvarlig for rehabiliteringen. Årsmøtet valgte i tillegg en egen byggekomité for å ta seg av de løpende avklaringene og koordinering.
Byggekomitéen bestod av Erik Bolstad (leder av komitéen, tidligere styreleder), Anine Terland (styreleder) og Vegard Strand (styremedlem). Vegard trakk seg tidlig ut av komitéen (p.g.a. arbeidskapasitet), så den bestod i realiteten av Anine og Erik. Det var en fordel å ha en såpass liten komité, selv om det til tider ble svært mye arbeid for de to i komitéen.

Byggekomitéen stilte på alle 16 byggemøter, og var i tillegg på flere befaringer og mindre møter mellom byggemøtene. I perioden mars til november var det nesten daglig kontakt mellom OBOS/Thorendahl/VD Montasje og byggekomitéen.

Komitéen mottok ca 600-700 henvendelser fra seksjonseierne i løpet av perioden. De fleste henvendelsene kom (heldigvis) på e-post, noe som gjorde det mulig å håndtere den store mengden. Noen få henvendelser ble ikke skikkelig besvart / ikke besvart så raskt som vi ønsket, dette beklager vi.

Bakgrunn for rehabiliteringen

Fasadene har tidligere vært rehabilitert i flere omganger, senest i 2000 og 2005. I de siste rehabiliteringene ble armeringsjernene sveiset på nytt, skadet betong skiftet ut og overflaten malt. Rehabiliteringene var bare delvis vellykket: Armeringsjernene var solide og stabile, men selve betongoverflaten var fortsatt utsatt for forurensing og fuktighet.

Multiconsult lagde en tilstandsanalyse tidlig i 2011 av bl.a. fasadene. Tilstandsanalysen ble lagt fram på årsmøtene i 2011 og 2012. Multiconsult tok stikkprøver av betongkvaliteten og målte bl.a. karbonatiserings¬dybde (mengden «syk» betong) flere steder på bygget.

Hovedproblemet med fasadene var karbonatisering av betongen. Dette er en kjemisk prosess som skjer når betong møter forurenset luft. Enkelt forklart blir betongen hardere og mer «klumpete». Det slippes mer vann inn i betongen, noe som fører til at armeringsjernene ruster og utvider seg, og betong kan løsne og falle ned.

Vinduene i sameiene var også av svært variabel kvalitet. Enkelte var originale fra 1959. Svært mange var råtne (ett vindu falt ut i B4 for noen år siden). Utformingen var svært varierende.

Vedtak på årsmøtene

Styret begynte å forberede fasaderehabiliteringen i 2011. Det har gitt en lang og grundig planleggingsfase.

2012: Vedlikeholdsplan for bl.a. fasadene ble vedtatt på årsmøtet 19. mars. Ekstraordinært årsmøte i oktober 2012 vedtok at fasadene skulle etterisoleres (alternativet med rehabilitering uten isolasjon ble forkastet). Sameienes eksisterende lån ble betalt ned ved hjelp av ekstraordinære innbetalinger fra seksjonseierne (samlet 1,2 mill i ekstraordinære innbetalinger). Styret hentet inn tilbud, kontaktet arkitekt m.m.

2013: Årsmøtet i mars vedtok at alle vinduer skulle skiftes i forbindelse med fasaderehabiliteringen (det ble gjort unntak for vinduene skiftet siste tre år). I Blindernveien 2 ble det vedtatt å kreve inn 600 000 kr i ekstraordinære innbetalinger.

2014: Årsmøtet vedtok budsjett på 10 mill. kr per blokk + 10% sikkerhetsmargin. Styret fikk fullmakt til å ta opp lån opp til 10 mill. kr per blokk. Fasaderehabiliteringen startet i mars, og ble avsluttet i november. Vaskeriene ble flyttet og eksisterende lokaler solgt til leilighetsutbygging.

Byantikvaren og Gul liste

Byantikvaren satte Blindernveien 2 og 4 på Gul liste før sommeren 2013. De skrev bl.a:

Blindernveien 2 og 4 har høy verneverdi som to svært godt bevarte punkthus fra en periode hvor mye av arkitekturen er svært transformert. De har de fleste originale elementer bevart; balkonger, mange dører og vinduer, fasadematerialer og hovedvolum. Blokkene er bygningshistorisk interessante som de første som er bygget med betongstøpning av søyle med glideforskaling. Blindernveien 2 og 4 er dessuten en viktig del av den helhetlige modernistiske bebyggelsen og parkanlegget på Marienlyst.

Byggekomitéen tok umiddelbart kontakt med Byantikvaren for å avklare om listeføringen hadde konsekvenser for rehabiliteringen. Det var en tidkrevende prosess: Det tok flere måneder å få svar på helt enkle spørsmål fra Byantikvaren, men til slutt fikk vi velsignelse til å gjennomføre nesten alle planlagte tiltak. Det eneste som ble strøket av lista var innglassing av toppbalkongene; her var både Byantikvaren og to av de berørte seksjonseierne skeptiske.

Dette har blitt gjort

Alle utvendige deler av blokkene er blitt rehabilitert.

De originale arkitekttegningene fra 1959 ble gjenfunnet og brukt som grunnlag for rehabiliteringen.

Fasade

Fasaden har blitt etterisolert med 10 cm isolasjon. Alle kuldebroer skal nå være borte, og fyringsutgiftene i sameiene bør gå en del ned.

Det er en ventilasjonsspalte i den blå delen av fasaden («tomrom» bak det ytterste pusslaget). I den grå delen av fasaden er det brukt et kompakt isolasjonssystem fordi det her ikke var praktisk mulig å få ventilasjonsspalte. Begge løsningene gjør at betongen nå har tørket opp, og ødeleggelsene i den gamle betongen fra 1959 har dermed stoppet. Vi vil altså ikke få flere problemer med karbonatisering, rust og frostsprenging.

Fasaden er pusset med gjennomfarget puss (den er ikke malt). Dette betyr at framtidig vedlikehold i hovedsak vil bestå i å vaske fasaden, ikke male den.
Det var svært arbeidskrevende å gjenskape den originale detaljeringen i den grå delen av fasaden: Smale vertikale striper under vinduene, horisontale «bjelker» som avslutning av stripene og «søyler» i full høyde langs vinduene. Særlig stripene var kompliserte å gjenskape, men sluttresultatet ble veldig bra!

Tak

Det er lagt nytt takbelegg på begge blokkene. Gesimsbeslagene er skiftet. Utspringet over vinduene i 11. etasje er malt. Det var opprinnelig planlagt å etterisolere taket, men det viste seg at det var for lite plass til å legge isolasjon. Det er bare 30 cm tomrom under taket, og dette er for lite for å isolere.

Det oppstod en større lekkasje fra taket i Blindernveien 4 bare to uker før taket skulle skiftes. Det rant vann helt ned til første etasje. Det viste seg at taket var råttent fra tidligere lekkasjer, og takbelegget skadet. Skadene ble ikke dekket av sameiets forsikring, og kostnadene måtte derfor dekkes over sameiets vanlige driftsbudsjett. Kostnadene ble samlet ca 100 0000 kr. Det oppstod deretter en ny lekkasje mens takreparasjonen pågikk. De påfølgende skadene ble dekket av Thorendahl og underentreprenører.

Vinduer

Samtlige 512 vinduer i sameiene er skiftet. De nye vinduene har tilnærmet lik utforming som de originale vinduene (tegnet av arkitekten), med smale rammer. Vinduene har aluminium ytterside for å redusere framtidig vedlikehold.

Vinduene er produsert av NorDan, Norges største vindusprodusent. Utvendig er det lagt nye vindusbrett av oppdalsskifer, i samsvar med de originale arkitekttegningene fra 1959.

Seksjonseierne kunne selv velge hva slags lister de ønsket rundt vinduene. Standarden var 12 cm brede uprofilerte gerikter, for å dekke over sår og skader på veggene etter fjerning av de gamle 9,5 cm brede listene.

Kostnadene til nye vinduer er dekket av sameiet. Hver enkelt seksjonseier er fremdeles ansvarlig for vedlikehold av vinduene (i praksis innvending vedlikehold de neste 50 årene).

Enkelte seksjonseier har formidlet at de opplever at vindusglassene og karmene er kaldere. Dette skyldes at vinduene sitter noe lenger ut i smyget i dag enn tidligere. De nye vinduene gjør likevel leilighetene varmere: det er mindre trekk, og glassene har høyere isolasjonsevne.

Balkongdører

47 av 88 balkongdører er skiftet. Seksjonseierne kunne velge mellom tre ulike typer dører: Vanlig balkongdør, vanlig dør med fullt glass og skyvedør (ekstra bred).

Hver enkelt seksjonseier har betalt for sin egen dør.

Balkonger

Balkongene er rehabilitert. Betongskader er utbedret og vegger/tak utbedret der det var nødvendig. Vegger og tak er malt med murmaling. Gulvet er malt med epoxy.
Det er lagt nye beslag på kanten av hver balkong, dette skal redusere fuktinnholdet i betongen betraktelig. Gelenderet over dette beslaget er tatt ned, pusset og malt.

Sokkelen

Skiferen nederst på hver fasade er skiftet med ny oppdalsskifer, med lik utforming som den originale. Ventilene til kjelleren er skiftet, med kopier av de originale.

Skiferen er rykket noen få centimeter lengre inn enn den originale, dette er for å få plass til ventilasjon av fasaden.

Inngangspartiet

Det var opprinnelig ikke planlagt å rehabilitere inngangspartiet, men Thorendahl ga et godt tilbud om å skifte skiferen og legge varmekabler. Byggekomitéen sendte e-post til samtlige seksjonseiere + laget oppslag om tilbudet. Alle tilbakemeldingene fra seksjonseierne var positive, og styret besluttet derfor å utvide rehabiliteringen til også å omfatte inngangspartiene. Det er installert snøsmeltingsanlegg med temperatur / nedbørssensor.

Firmaene som var involvert i rehabiliteringen

OBOS Prosjekt

Styret engasjerte OBOS Prosjekt AS til å bistå oss i rehabiliteringsprosessen. Jan Lindahl har vært vår kontaktperson. Han har ledet alle byggemøtene, gått ferdigbefaringer og hatt anmeldte/uanmeldte inspeksjonsrunder og stått for hovedtyngden av oppfølgingen av entreprenør. Det er relativt kostbart å leie inn denne typen konsulentbistand, men vi har fått mye igjen for det, både økonomisk og ved høyere kvalitet på rehabiliteringen.

Thorendahl

Thorendahl AS vant anbudet om rehabilteringen. De er et av Norges største rehabiliteringsfirmaer, og har rehabilitert mange bygg som ligner på våre.
Byggeleder Kjell Ingebrigtsen gjorde en helt fantastisk jobb i løpet av rehabiliteringen. Han hadde full kontroll over alle arbeidene, og håndterte de få reklamasjonene og klagene som kom på en utmerket måte.

Rehabiliteringen ble gjennomført til avtalt pris og tid. Arbeidene har holdt høy kvalitet.

VD Montasje

VD Montasje AS var Thorendahls underleverandør for vinduer og balkongdører. Dette var i utgangs-punktet den mest kompliserte delen av rehabiliteringen: VD Montasje skulle inn i alle 90 leiligheter, det viste seg å være åtte ulike vindustyper og sju ulike balkongdørtyper. Samlet ga dette mye koordinering og mange detaljer som skulle passes på!

Montørene fra VD Montasje gjorde en svært god jobb i så og si alle leilighetene. Listingen ble pent utført, montørene arbeidet raskt (de skiftet alle vinduene i to leiligheter per dag).

På grunn av misforståelser mellom seksjonseiere/VD Montasje/styret ble det kraftig forsinket levering av nye balkongdører til to seksjonseiere. Monteringen i alle de andre leilighetene gikk relativt knirkefritt, med noen få unntak.

Det ble meldt inn feil/mangler ved ca 20 av vinduene (ca 4 prosent), dette er et normalt nivå.

Økonomi

Rehabiliteringen kostet til sammen 21 381 234 kr for begge sameiene til sammen.

Styret og byggekomitéen (med assistanse fra OBOS) hadde svært tett oppfølging av økonomien gjennom hele rehabiliteringsperioden.

Inntekter

Rehabiliteringen ble hovedsakelig finansiert gjennom egenkapital (3,2 mill.), salg av vaskeri (2,5 mill. i fortjeneste). I tillegg kom ekstraordinær innbetaling i B2 (0,6 mill), betaling for balkongdører (0,6 mill.) og ENØK-tilskudd fra Oslo kommune (0,5 mill.). ENØK-tilskuddet er innvilget, men betales først ut i 2015.
De gamle vaskerilokalene ble solgt for 3,01 mill. kr. Eiendomsmegleren kostet 89 000 kr. Kostnaden ved å opprette nye vaskerier i kjelleren var 396 000 kr (snekker, rørlegger, elektriker samt innkjøp av nye vaskemaskiner, tørketromler og tørkeskap). Netto fortjeneste ved salget var 2,5 mill. kr.

Kostnader

På årsmøtet i 2014 ble det vedtatt et budsjett på 20 mill. kr + 10 prosent sikkerhetsmargin, til sammen 22 mill. kr. I tillegg var det budsjettert kostnader til OBOS-konsulenten i driftsbudsjettet (0,9 mill kr). Samlet budsjett var altså i underkant av 23 mill. kr, inkludert sikkerhetsmarginen. Rehabiliteringen ble gjennomført til 1,7 mill. kr under maksimalbudsjettet.

Det ble gjort en del tilleggsarbeider ut over det som var avtalt i kontrakten med Thorendahl på forhånd. Det var ventet at det ville komme en del tilleggsarbeider, dette var årsaken til at det var satt av en sikkerhetsmargin.

De dyreste tilleggskostnadene var håndtering av klorparafiner i vinduene (250 000 kr, kostnaden var ventet, men summen var usikker), rehabilitering av inngangspartiet (197 000 kr), asbestsanering (159 000 kr), ekstra isolasjon rundt grunnmur (141 000 kr), diverse ekstra elektrikerarbeid (89 000 kr) og rehabilitering av rekkverkene på balkongene (60 000 kr). Seksjonseierne ble orientert fortløpende (e-post og oppslag) om de større tilleggskostnadene.
Vi fikk også fratrekk fra opprinnelig avtalt pris på til sammen 545 000 kr. Dette var i hovedsak knyttet til balkongdørene og fordi det likevel ikke var mulig å etterisolere taket.

Kostnadene i B4 er noe høyere enn i B2. Dette skyldes i hovedsak at lekkasjen som oppstod i taket i B4 er er tatt med i rehabiliteringsregnskapet. I tillegg kommer noen arbeider i søppelrommet i B4.

Lån

Egenfinansieringen (egenkapital, vaskeri, tilskudd, ekstraordinær innbetaling) dekket 35 prosent av kostnadene til rehabiliteringen, dette er relativt høyt. De resterende 65 prosentene var planlagt dekket av lån.

Årsmøtet i 2014 ga styret fullmakt til å ta opp inntil 10 mill. kr i lån per sameie, til sammen 20 mill. kr.

Det ble ikke behov for å ta opp så mye, og samlet lån ble 14 mill. kr. I snitt utgjør dette 156 000 kr per seksjon. Renter og avdrag vil utgjøre ca 0,9 mill. kr per år, godt innenfor sameienes økonomiske rammer.

Lånene er tatt opp i OBOS-banken. Det ble innhentet tilbud fra en rekke andre banker (Nordea, Husbanken, DNB, Handelsbanken). Tilbudet fra OBOS-banken var svært likt de andre bankene, men med litt lavere kostnader og noe enklere administrasjon.

Ettårsbefaring

Det er avtalt ettårsbefaring høsten 2015 for å avdekke eventuelle feil/mangler som ikke ble fanget opp før rehabiliteringen ble avsluttet.

Publisert 27.1.2015 av Erik Bolstad.
Sist oppdatert 6.4.2015 av Erik Bolstad.

Share Button

blindernveien.no ble sist oppdatert 28.8.2017.