Svar på brev fra Jessica Kathle

Seksjonseier Jessica Kathle i Blindernveien 4 har sendt brev til alle seksjonseierne i B4 der hun argumenterer for å utsette fasaderehabiliteringen ett år. Brevet inneholder flere feil som styret gjerne vil oppklare før årsmøtet.

Styret har vært i kontakt med Kathle flere ganger etter at hennes første forslag ble fremmet. Vi har svart på ulike spørsmål per e-post og telefon, og Kathle har også fått flere tilbud om å møte styret for å oppklare misforståelser uten at hun har ønsket det. Styret synes det er synd at Kathle skaper usikkerhet rundt rehabiliteringen nå. Saken har vært grundig utredet og vært behandlet og vedtatt av tre årsmøter i sameiene.

Styret har forståelse for at det er mange spørsmål i forbindelse med rehabiliteringen som seksjonseierne ønsker svar på. Styret har vektlagt fortløpende informasjon , og vi har oppfordret til å stille spørsmål og lagt vekt på å besvare spørsmål. På årets sameiemøte har vi fått inn prosjektleder, og to fra Thorendal til å orientere og svare på spørsmål seksjonseierne har. 

Kort historikk om fasaderehabiliteringen

Konsulentselskapene Multiconsult, Norconsult og OPAK har alle på ulike tidspunkt vurdert tilstanden til byggene våre. Allerede i OPAKs tilstandsrapport i 2005 ble det påpekt at fasadene flasset, i 2009 varslet Norconsult oss om at fasadene burde rehabiliteres (i forbindelse med annet arbeid de utførte i blokkene).

I 2010 ble Multiconsult hyret inn for å gjøre betonganalyser m.m. Rapporten fra Multiconsult ble sendt ut sammen med årsmeldingen for 2011. Saken ble lagt fram på årsmøte våren 2012 (vedtak om nedbetaling av gamle lån), og behandlet på nytt i ekstraordinært årsmøte høsten 2012 (årsmøtet vedtok at fasadene skulle etterisoleres).

På årsmøtet i 2013 ble det lagt fram et grundig kostnadsoverslag utarbeidet av OBOS Prosjekt. Årsmøtet vedtok å skifte alle vinduer eldre enn tre år. Styret ble bedt om å gå videre med saken, innhente anbud og inngå avtale med den beste entreprenøren. Dette har styret gjort (Thorendal ble valgt som entreprenør i desember 2013).

Haster det å rehabilitere?

Kathle skriver at «Det er i følge rapportene som foreligger i saken ingen hastesak. I rapporten fra Multiconsult ble det anbefalt å utføre en relativt omfattende reparasjon av de blå feltene innen 2017 og en mindre rehabilitering av de grå feltene.» Dette er feil.

Multiconsult var på befaring i februar 2011. De tok bl.a. stikkprøver av betongen, og konkluderte i ettertid med:

Nye betongskader vil komme fremover dersom tiltak ikke iverksettes. Reparasjon av disse vil være nødvendig dersom de får utvikle seg. Da slik reparasjon er svært kostbart er det derfor viktig å unngå skadeutviklingen, dvs. forsuringen eller karbonatiseringen av betongen. (…) Dersom noe synlige skader aksepteres anbefales betongreparasjon og overflatebehandling utført innen 5 år. (…) Et betimelig alternativ til reparasjon og overflatebehandling omtalt over er utvendig etterisolering av ytterveggene. Sett i sammenheng med bl.a. at ytterveggene har svært liten isolasjonstykkelse og ytterveggenes enkle geometri egner bygningene seg meget godt for etterisolering. (…) Etterisolering i min. tilstrekkelig tykkelse for å stoppe armeringskorrosjon anbefales fremfor betongreparasjon og maling av eksisterende fasader.

På årsmøtet i 2012 kom det fram nye opplysninger i saken, og Multiconsult justerte i november anbefalingen om «innen 5 år» endret til «innen 3-5 år» for å unngå større skadeutvikling i betongen. Multiconsults anbefaling var altså å gjennomføre en rehabilitering i perioden 2014-2016.

Skadeutviklingen har gått noe raskere enn ventet, små betongbiter har begynt å løsne (mest i 11. etasje i B2) og mer maling har skallet av. Vi hadde en lekkasje gjennom taket i B4 i fjor som er midlertidig utbedret i påvente av rehabiliteringen. Det er på tide å begynne rehabiliteringen!

Ubesvarte spørsmål?

Kathle skriver videre at det er mange ubesvarte spørsmål som ikke er drøftet med seksjonseierne, bl.a. grunnlaget for Thorendals anbud, salg av vaskeriene og kostnadskalkylene.

Grunnlaget for Thorendals anbud ble lagt ut på nettsidene i oktober 2013 og ble informert om i oppslag 17. oktober. Tilbudsgrunnlaget var skrevet med grunnlag i årsmøtevedtakene, basert på at årsmøtet hadde vedtatt etterisolering av fasadene, skifte av (nesten) alle vinduer og etterisolering av taket.

Salg av vaskeriene ble vedtatt av årsmøtet i 2012. Til møtet ble det sendt ut kostnadsoverslag for flytting av vaskeriene. Summen på 2,4 mill. i overskudd for salget er basert på takst fra januar 2013 fratrukket kostnader til flytting av vaskeriene (basert på innhentede tilbud).

OBOS’ kostnadskalkyle var grunnlag for årsmøtevedtaket i 2013. Når vi nå har fått et helt konkret fastpristilbud for hele fasaderehabiliteringen på bordet er det ingen grunn til å oppdatere kalkylene videre. Fastpristilbudet var også noe lavere enn OBOS’ kostnadsoverslag.

Kathle skriver videre at det er uklart hvilket ambisjonsnivå som ble valgt for fasaderehabiliteringen. Dette ble grundig behandlet på to årsmøter, og årsmøtene valgte altså etterisolering (uten balansert ventilasjon), samt skifte av vinduer. Det er heller ikke uklart hvor mange vinduer som skal skiftes: Alle skal skiftes (årsmøtet vedtok unntak for noen få, se nedenfor).

Styret var i en langvarig dialog med Byantikvaren etter at blokkene ble plassert på Gul liste i fjor sommer. Byantikvaren har anbefalt at alle vinduer skiftes samtidig, og varslet at de ville fremme innsigelser mot hele rehabiliteringen dersom det ikke ble tatt hensyn til vinduenes originale utforming og plassering. For å unngå utsettelse av rehabiliteringen ble det bestemt at vi skifter alle vinduene (også de 5-10 vinduene som er skiftet de siste tre årene). Byantikvaren var svært tydelig på at alle vinduer må flyttes ut for å beholde samme plassering i fasadelivet som originalt. Vi fikk godkjenning for rehabiliteringen og vindusskifte etter at vi hadde forsikret at fasaden ville beholde samme utseende som i dag.

Fastpris = lav risiko

Kathle avslutter med å skrive «Spørsmålene er mange og jeg føler meg usikker ut fra de opplysningene jeg har mottatt om hvilken risiko som ligger i prosjektet. Hvis kalkylene sprekker, hvem har da ansvaret?»

Her kan vi berolige både Kathle og eventuelle andre seksjonseiere som måtte være urolige! Thorendal har gitt oss en fastprisavtale for rehabiliteringen. Denne fastprisen omfatter alle kostnader, alle vinduer, all isolasjon o.s.v. Det eneste det er spesifisert at vi må betale for er håndtering av gamle vinduer med klorgass (ikke veldig dyrt). For å være på den sikre siden har styret imidlertid budsjettert med 10 prosent ekstra kostnader i tilfelle det skulle dukke opp uforutsette ting underveis. Dette venter verken OBOS eller Thorendal at skal skje.

Vi vil gjerne avslutte med å gjenta at styret synes det er synd at Kathle skaper usikkerhet rundt rehabiliteringen nå. Saken har vært svært grundig utredet, har vært behandlet og er vedtatt av tre årsmøter i sameiene. Styret er veldig glade for at seksjonseierne engasjerer seg i fasaderehabiliteringen. Vi har fått svært god hjelp fra mange av dere underveis i løpet av de tre årene denne saken har vært utredet. Tusen takk for det!

Fasaderehabiliteringen i Blindernveien 2 startet 3. mars 2014. Stillasene ble fjernet 18. august, og det var noe etterarbeid til 21. november 2014.
Rehabiliteringen i Blindernveien 4 startet 5. mai 2014. Stillasene ble fjernet 16. oktober, og det var noe etterarbeid til 21. november 2014.
Share Button

blindernveien.no ble sist oppdatert 26.6.2017.