Fasaderehabilitering 2014

Thorendal AS skal utføre rehabiliteringen

Årsmøtet har vedtatt at fasadene skal rehabiliteres og at alle vinduer skal skiftes.
Styret fikk fullmakt til å velge leverandør.

Styret har engasjert OBOS Prosjekt AS for å bistå i fasaderehabiliteringen. I april satte styret i tillegg ned en byggekomité. Byggekomiteen har bestått av Erik Bolstad (B2), Vegard Strand (B2) og Anine Terland (B4).

Styret har nå takket ja til tilbud fra Thorendal AS etter lange forhandlingsrunder med flere aktører. Thorendal er en av Oslos største aktører innen utvendig rehabilitering, og har spesial­kompetanse innen murpuss, betongrehabilitering og maling. Thorendal er et stort firma, har gode rutiner for kvalitetssikring og har alle kompetansebevis for betongrehabilitering. De etterisolerer ca 10 000 kvadratmeter i året, og har mye erfaring fra tilsvarende bygg som våre. Etterisolering og rehabilitering av begge blokkene + utskifting av alle vinduer vil koste til sammen 20 millioner kroner.

Rehabiliteringsperioden

Vi venter at rehabiliteringen vil starte i mars 2014 og være avsluttet i oktober:

–          B2: Oppstart i mars, avslutning i juli.

–          B4: Oppstart i juni, avslutning i oktober.

Det vil være stillas rundt hver blokk i hele byggeperioden. Stillaset vil dekke hele fasaden.

Det vil bli etablert en liten «brakkeby» med 6-8 brakker til høyre for innkjørselen i B2, med toalett, spiseplasser m.m. for arbeiderne. Grunnen til at brakkene må stå her, er at det er lett tilgang til kloakkummene. Området mellom blokkene vil bli brukt til lagring og containere.

Hva skal gjøres?

Kort oppsummert skal vi:

–          Etterisolere hele fasaden utvendig med 10 cm isolasjon. Fasaden vil se nesten helt lik ut etter rehabiliteringen: Alle søyler, striper o.a. detaljering i betongen vil opprettholdes. Fargen vil tilbakeføres til den originale (litt mørkere blåfarge enn i dag, ganske lik gråfarge), og blåfargen vil trekkes helt ned til bakken. Skiferplatene som ligger ned mot bakken i første etasje vil bli beholdt.

–          Etterisolere taket med 20 cm isolasjon, skifte hele takbelegget. Skifte alle beslag.

–          Etterisolere overbyggene under leilighetene som ligger over dagens vaskerier + leilighetene over inngangspartiet. Her er det svært gulvkaldt i dag.

–          Skifte alle nedløpsrør fra balkongene i 3-romsleilighetene. Nedløpsrørene inne på balkongene vil fjernes, nedløpsrøret på utsiden av balkongene vil utvides.

–          Legge varmematter på de åpne balkongene i 3-romsleiligheten i 11. etasje.

–          Skifte alle vinduer. Vinduene må flyttes 10 cm ut, så vi får litt bredere vinduskarmer inne.

Kjelleren vil ikke bli etterisolert (dette er ikke praktisk mulig p.g.a. lysgravene) og vinduene i kjelleren vil heller ikke bli skiftet.

Vi regner med at store deler av hagen kommer til å bli påvirket av rehabiliteringen. Alle store trær vil bli skånet, og hele området vil settes i stand igjen av Thorendal etter rehabiliteringen.

Gul liste

Blindernveien 2 og 4 ble plassert på Byantikvarens Gule liste rett før sommeren 2013, som eksempler på god funkisarkitektur fra 1950-tallet. Blokkene er ikke fredet, bare vurdert som bevaringsverdige av Byantikvaren.

Konsekvensen av å stå på Gul liste er at det er strengere krav til hva vi kan gjøre med fasaden vår, og Byantikvaren har bl.a. krevd at all detaljering i betongen blir oppretthold, og at vinduene må beholde original form.

Vinduer

Alle vinduene skal skiftes: Årsmøtet i sameiene vedtok at alle vinduer som er eldre enn tre år skal skiftes. Etter dialog med Byantikvaren blir vi nødt til å skifte samtlige vinduer. De få (én eller to) seksjonseierne som har skiftet vinduer siste tre år vil bli kompensert.

Vinduskarmene vil bli 10 cm dypere enn i dag. De nye vinduskarmene vil være laget av et komposittmateriale som er mer holdbart enn treverk/MDF. Snekkerne vil også sette på nye utforinger + nye lister rundt vinduene. Listene vil være 12 cm brede, for å dekke over småskader på tapet/vegg som måtte dukke opp under utskiftingen.

Økonomi

Rehabiliteringen vil koste 10 mill. kr per sameie, til sammen 20 mill. kr. Styret/byggekomitéen har i tillegg tatt høyde for inntil 10 prosent ekstrakostnader.

Rehabiliteringen er planlagt finansiert slik (summene gjelder begge sameiene samlet):

–          Vedlikeholdsfond: 3,5 mill.

–          Ekstraordinær innbetaling 2014: 2,4 mill.

–          Fortjeneste, salg av vaskeriene: 2,5 mill. (trolig mer, det blir avholdt ny takst i januar)

–          ENØK-tilskudd Oslo kommune: 0,5 mill.

–          Lån: ca 13,5 mill.

Fellesutgiftene («husleie») vil IKKE bli økt. Sameiene vil ha økonomi til å betale ned lånet uten å heve fellesutgiftene. Det vil bli lagt fram en mer detaljert finansieringsplan på årsmøtet, når flere av summene har falt på plass.

Salg av vaskeriene

En viktig del av finansieringen av rehabiliteringen er å selge vaskeriene. Alternativet er å kreve inn 30 000 – 40 000 kr ekstra fra hver seksjonseier i 2014; og dét har vi ikke lyst til! En ekstra leilighet vil også gi økte inntekter hvert eneste år framover.

Årsmøtet har vedtatt at vaskeriene skal selges, og at salget skulle gjennomføres så raskt som mulig. Det tok dessverre nesten ett år å få seksjonert ut vaskeriene, og deretter et halvt år på å få godkjent omregulering til bolig. Scala Arkitekter AS har stått for søknaden og prosjekteringen.

Kommunen har gitt godkjenning til at vaskeriene kan gjøres om til leiligheter. Styret har innhentet tilbud fra eiendomsmegleren Nordvik og Partners for å utføre salget: de har god kjennskap til sameiene, og har gjennomgående oppnådd de beste salgsprisene de siste årene. Styret vil innhente ett tilbud til. Vi regner med at vaskeriene blir lagt ut for salg i løpet av januar.

Slik kan de nye leilighetene i vaskeriene bli:

bilde 3

Nye vaskerier i kjelleren

Når prosessen med salget er satt i gang vil fyrrommene bli tilpasset slik at vaskeriene kan flyttes hit. Snekker vil bli engasjert for å sette opp en sprinkelvegg som deler rommet i to (slik at fyrrommet med alle styringssystemene ikke blir tilgjengelig for uvedkommende). I B4 vil det bli bygget en rampe ned fra døren inn til rommet (og den innerste døren fjernes), i B2 er ikke dette nødvendig. Det vil bli bygget stativer som maskinene kan stå på (for å unngå støy).

Det vil bli en kort periode uten vaskeri (automatene og maskinene må flyttes), men vi håper at denne perioden vil bli svært kort. Her kommer det mer informasjon senere.

De nye vaskemaskinene og tørketromlene fra dagens vaskerier flyttes ned, og suppleres med nyinnkjøpte. De eldste av dagens maskiner er fra 1983 – det skal bli godt å få byttet dem ut! Det vil ikke være tørkeskap, men godt med tørketromler. De nye vaskemaskinene har innebygd sentrifuge, så dagens sentrifuger vil også bli fjernet. Møbler i vaskeriet som kan flyttes (stoler og bord) vil bli flyttet ned i den grad det er plass. Dersom mange er interessert i å beholde rullene vil disse også bli flyttet ned.

Det er allerede både god ventilasjon, avløp og strøm i fyrrommet; så det vil ikke være nødvendig med omfattende ombygginger.

Skisse til plantegning for de nye vaskeriene (i dagens fyrrom i kjelleren):

Kom gjerne med innspill til hvordan dette kan bli bedre, skissene er bare ment som et utkast.

 

bildebilde2

Fasaderehabiliteringen i Blindernveien 2 startet 3. mars 2014. Stillasene ble fjernet 18. august, og det var noe etterarbeid til 21. november 2014.
Rehabiliteringen i Blindernveien 4 startet 5. mai 2014. Stillasene ble fjernet 16. oktober, og det var noe etterarbeid til 21. november 2014.
Share Button

blindernveien.no ble sist oppdatert 26.6.2017.